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9. Generalità - Occorre innanzitutto ribadire che l'eventuale nullità degli atti di trasferimento e circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza di concessione o in totale difformità da essa (nei casi in cui si abbai condizioni di equiparazione alle prime), mentre non sono oggetto ad alcun limite alla commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale. Tale affermazione trova un ricorrente sostegno nell'indirizzo giurisprudenziale sulla tipologia degli abusi che rendono il bene incommerciabile ed è in linea, del resto, con il principio desumibile dal primo comma dello stesso articolo 40 della legge 47/85, che ricollega le sanzioni di cui al Capo I della legge 47/85 (sanzioni alle quali si allinea nella sostanza anche la nullità sancita da comma secondo dello stesso articolo 40) alle "opere abusive realizzate in totale difformità o in assenza della licenza o concessione". Ai fini della commerciabilità del bene abusivo, comunque, vengono in esame due norme di base: l'articolo 39, comma 1, della legge 724/94, e l'articolo 5, comma 2, del decreto legge 193/95. Per la prima, anche per il nuovo condono si applicano le disposizioni della legge 47/85 (e pertanto trova integrale applicazione l'articolo 40 della legge stessa, sulle modalità che devono essere osservate per la validità degli atti posti in essere, con oggetto manufatti abusivi). E' evidente che le disposizioni della legge 47/85 sono da considerare con le modifiche apportate dall'articolo 39. Per la seconda, il contributo concessorio, mentre rileva ai fini della commerciabilità del bene abusivo per il nuovo condono, non incide sulla procedura di condono instaurata ai sensi della legge 47/85 e già definita per provvedimento di sanatoria oppure per silenzio assenso. La disciplina che risulta dall'insieme coordinato delle due richiamate disposizioni può essere così ripartita: - istanze definite ai sensi della legge 47/85; - istanze non definite ai sensi della legge 47/85; - istanze di condono presentate ai sensi della nuova legge 724/94. 9.2. Domande presentate ai sensi della legge 47/85 - Per effetto del richiamo che la legge 724/94 fa alla legge 47/85, si individuano le seguenti situazioni: a) se il comune ha rilasciato la concessione in sanatoria, ai sensi dell'articolo 31 della legge 47/85, occorre che in atto risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della predetta concessione in sanatoria; b) se il comune non ancora rilasciato in modo formale la concessione in sanatoria, si intende formata, in generale e fatti salvi i casi di esclusione previsti dalla legge 47/85, la procedura del silenzio assenso purché ne siano verificati i presupposti che consistono: nella presenza della domanda (di cui occorre riportare gli estremi dell'atto); nella attestazione relativa all'intera oblazione autoliquidata (calcolata dal richiedente contestualmente alla presentazione della domanda); nella documentazione comprovante l'accatastamento del bene: nell'attestazione che non si tratti di un immobile vincolato ovvero, in caso contrario, che siano trascorsi ventiquattro mesi dal rilascio del nulla osta favorevole. Non è da ritenere a questo fine necessario l'eventuale conguaglio di oblazione richiesto dal comune se la richiesta stessa sia avvenuta dal ventiquattresimo al trentaseiesimo mese dalla data di presentazione della domanda. Infatti, dalla lettura coordinata del comma 6 dell'articolo 39 della legge 724/94 con il comma 12 dell'articolo 35 della legge 47/85, si evince che il comune può richiedere la somma dovuta a conguaglio, ma se intende interrompere il formarsi del silenzio assenso, occorre che la richiesta sia effettuata prima dello scadere dei ventiquattro mesi. Trascorso tale periodo senza che il comune abbia esplicitato la somma dovuta a conguaglio, il silenzio assenso si realizza, fermo restando che il comune ha dodici mesi di tempo per comunicare eventuali somme dovute a conguaglio, che si concretizzeranno comunque in un rapporto di credito-debito tra privato ed amministrazione comunale e con l'avvertenza che, trascorsi i trentasei mesi della presentazione della domanda di condono, eventuali conguagli non possono essere più richiesti per il verificarsi della prescrizione. Va inoltre ribadito che il silenzio assenso ha lo stesso effetto del provvedimento di sanatoria e quindi va qualificato come un vero e proprio provvedimento amministrativo, ancorché fondato sull'inerzia dell'amministrazione, che con questo strumento viene indotta a non procrastinare all'infinito gli atti dovuti. In ogni caso, si ritiene che non possa essere fornita in atto la ricognizione dei presupposti di formazione del silenzio-assenso o attraverso un'attestazione della amministrazione, oppure con dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa dall'alienante. L'articolo 5, comma 2, del decreto legge 193/95 stabilisce che "le norme .. concernenti il contributo concessorio non trovano applicazione per le domande di sanatoria presentate entro il 30 giugno 1987". Ciò significa che per gli immobili oggetto di domande di condono presentate ai sensi della legge 47/85, definite per silenzio assenso oppure non ancora istruite, ai fini della commerciabilità del bene è ininfluente il pagamento del contributo concessorio, che rileva, eventualmente, solo ai fini dell'attribuzione della parte che si fa carico per il pagamento. 9.3. Domande presentate ai sensi della legge 47/85 integrate con gli adempimenti di cui all'articolo 39 della legge 724/94 - Il comma 6 dell'articolo 39 della legge 724/94 stabilisce che per le domande di condono presentate ai sensi della legge 47/85, se non è stata interamente corrisposta l'oblazione dovuta ai sensi della stessa legge, gli interessati, "a pena d'improcedibilità della domanda, devono versare, in luogo della somma residua, il triplo della differenza tra la somma dovuta e quella versata, in unica soluzione entro il 31 dicembre 1994". La norma accredita l'interpretazione che la condizione essenziale affinché il silenzio assenso sia considerato definitivamente formato è che l'oblazione sia stata interamente versata, intendendo per oblazione esclusivamente quella autoliquidata. Per esplicitare la norma occorre tener presente che il legislatore ha inteso prescrivere il versamento aggiuntivo dell'oblazione soltanto con riferimento all'oblazione autoliquidata, senza tenere conto del conguaglio richiesto dal comune, presumibilmente per offrire agli operatori giuridici più certezza documentale. Il comma 6 dell'articolo 39 prescrive che il versamento del triplo deve avvenire "a pena di improcedibilità della domanda": il che significa che la procedura di condono, se non si verifica il versamento della somma aggiuntiva di oblazione, non può conseguire il suo corso, con l'ovvia conseguenza che il silenzio assenso non potrà mai essere considerato concluso, e quindi che il comune non potrà mai rilasciare provvedimento di sanatoria. Se ne deduce che il bene abusivo, non potendo venir sanato, resta incommerciabile ai sensi della legge 47/85, salvo che l'interessato abbia riproposto la domanda di condono alla luce delle nuove disposizioni, assoggettandosi agli esborsi previsti dalla nuova normativa, ma attivando nel contempo una nuova procedura. 9.4. Versamento tardivo dell'integrazione dell'oblazione - Il comma 6 della legge 724/94, come modificato dal decreto legge 193/95 prevede che il versamento del triplo dell'oblazione insoluta non possa avvenire oltre la data del 31 marzo 1995, senza dar luogo all'incommerciabilità del bene abusivo. Nella fattispecie in esame, anche a seguito delle modifiche dell'articolo 39 introdotte dal decreto legge 88/95, ai fini della dimostrazione della procedibilità della domanda, è necessario trasmettere all'amministrazione comunale copia dell'avvenuto pagamento del triplo dell'oblazione dovuta, unitamente al numero di protocollo dell'istanza a suo tempo presentata. Dal suddetto invio decorrerà un nuovo termine, ai sensi dell'articolo 39 della legge 724/94, che, in osservanza delle prescrizioni di legge, comporta la formazione del silenzio assenso. 9.5. Domande presentate ai sensi dell'articolo 39 della legge 724/94 - Ai fini della commerciabilità del bene oggetto di sanatoria, occorre riferirsi all'articolo 5, secondo comma, del decreto legge 193/95, per effetto del quale è necessario indicare nell'atto: a) se la procedura di silenzio assenso non si è ancora conclusa: - gli estremi della domanda di condono; - gli estremi del versamento dell'intera oblazione e dell'intero contributo concessorio (ove dovuto) determinati dal richiedente; b) se la procedura di silenzio assenso si è già conclusa: - gli estremi della data domanda; - gli estremi del versamento dell'intera oblazione e dell'intero contributo concessorio (ove dovuto) determinati dal richiedente; - dichiarazione prodotta dall'interessato che il comune non ha provveduto ad emettere il provvedimento di sanatoria nei termini previsti dall'articolo 39 della legge 724/94. Il testo del decreto legge consente che si faccia riferimento agli estremi di un precedente atto pubblico contenente quanto sopra. Resta fermo che per la formazione del silenzio assenso debbono esistere le seguenti condizioni: - la presenza della domanda di sanatoria procedibile; - l'intero versamento dell'oblazione; - l'intero versamento del contributo di concessione; - l'eventuale integrazione dell'oblazione e degli oneri concessori richiesti nei termini dall'Amministrazione comunale; - la trasmissione della richiesta di accatastamento alla Amministrazione comunale; - la formazione del parere favorevole, anche in modo implicito attraverso il silenzio assenso, dell'Amministrazione preposta alla tutela, qualora l'immobile sia soggetto a vincolo. 9.6. Commerciabilità di immobili oggetto di riduzione della oblazione per disagio abitativo - Ai fini della commerciabilità del bene condonato con le agevolazioni previste dall'articolo 39, comma 15, della legge 724/94, la norma impone all'alienante di corrispondere oblazione e contributo concessorio nella giusta misura, versando la parte di somma non corrisposta con l'agevolazione maggiorata degli interessi e conclude disponendo che "la ricevuta del versamento della somma eccedente deve essere allegata a pena di nullità all'atto di trasferimento dell'immobile". Va subito chiarito che la norma non trova applicazione: per gli atti mortis causa; per le donazioni e per gli atti a titolo gratuito in genere. La norma si riferisce espressamente agli atti di trasferimento di diritti reali "inter vivos a titolo oneroso a terzi", intendendo per "terzi" tutti i soggetti estranei al diritto che viene trasferito. 9.7. Abusi realizzati da indagati di mafia o di riciclaggio di denaro - La sanatoria è sospesa per gli abusi edilizi commessi da soggetti "indagati" per reati previsti dall'articolo 416 bis codice penale (reati di mafia) o per i reati di riciclaggio di denaro, o per abusi commessi da terzi per conto dei soggetti predetti; la sospensione dura fino all'esito del procedimento penale ed in caso di condanna definitiva la sanatoria non può essere concessa. La sentenza di condanna in tal caso comporta l'applicazione delle sanzioni penali previste dall'articolo 20 della legge 47/85, che dispone ad un tempo la confisca dei beni abusivi e l'acquisizione di diritto gratuita di essi al patrimonio del comune. In tal caso la sentenza opera come titolo ai fini del trasferimento della proprietà immobiliare (articolo 39, comma 12 della legge 724/94). Considerato che è vietata la comunicazione delle iscrizioni contenute nel registro degli indagati fino a che non si sia assunta la qualità di imputato (articolo 335, ultimo comma codice di procedura civile), il pubblico ufficiale che riceva un atto che abbia come parte alienante un soggetto indagato ai sensi della norma in discorso si troverà nella materiale impossibilità di acquisire conoscenza sulla qualità di indagato di una delle parti negoziali. L'atto comunque non sarà sanzionato con la nullità, ferma soltanto la possibilità che il bene possa essere confiscato, con effetti, pertanto, sulla completezza della transazione e non sulla validità sostanziale del negozio.

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