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3. Soggetti legittimati - L'articolo 39 della legge 724/94 non innova la disciplina dettata dalla legge 47/85 riguardante i soggetti legittimati alla presentazione della domanda di concessione o autorizzazione in sanatoria. Secondo il disposto dell'articolo 31 della legge n° 47/85, legittimato a richiedere la sanatoria è in via generale chi ha titolo a richiedere la concessione o autorizzazione edilizia. E' innanzitutto legittimato il proprietario dell'opera abusiva: nel caso di comproprietà la domanda può essere presentata dall'amministratore del condominio oppure dai singoli condomini. Del pari è legittimato il proprietario del suolo sul quale è stato realizzato l'abuso oppure il titolare di una posizione di diritto reale che comporta la facoltà della trasformazione edilizia del suolo stesso (usufrutto, uso, enfiteusi, superficie, abitazione, concessione di un bene pubblico). La titolarità del diritto deve essere posseduta al momento della domanda. Lo stesso terzo comma del predetto articolo 31 prevede che la richiesta di sanatoria può essere proposta da ogni altro interessato al conseguimento della sanatoria medesima, salvo rivalsa nei confronti del proprietario (inquilino, creditore, il congiunto o il rappresentante di soggetto impedito). Anche se la formula risulta ampia è evidente che tra i soggetti abilitati alla presentazione della domanda non rientrano i portatori di interessi diffusi, ma deve trattarsi esclusivamente di un interesse diretto e patrimonialmente rilevante alla sanatoria dell'immobile abusivo; del pari non risulta rilevante un interesse puramente morale. Pertanto, potrà chiedere la sanatoria il conduttore che, di fronte all'inerzia del proprietario e nel timore dell'ingiunzione della sanzione demolitoria ritenga di assumere l'iniziativa: potranno prendere l'iniziativa i congiunti o i rappresentanti di assenti, di immigrati, di malati, di minori; potrà presentare istanza il creditore che abbia interesse a rendere pienamente commerciabile un bene del debitore, il socio di una cooperativa che abbia avuto l'assegnazione provvisoria, il proprietario dell'area sulla quale è stata realizzata la costruzione abusiva, il detentore dell'immobile a titolo precario. Inoltre l'articolo 38 della legge 47/85 prevede la possibilità della presentazione di una domanda autonoma da parte del committente, del costruttore e del direttore dei lavori, al fine di beneficare degli effetti favorevoli della sanatoria in merito alla responsabilità circa la conformità dell'opera alla normativa urbanistica, alle previsioni del piano, nonché alla concessione edilizia, che derivano dalle norme dell'articolo 6 della legge 47/85, come modificato dal comma 3 dell'articolo 7 del D.L. 193/95. E' opportuno ricordare, che la responsabilità, ai sensi del predetto articolo 6, si estende anche al pagamento delle sanzioni pecuniarie, nonché alle spese per l'esecuzione in danno in caso di demolizione delle opere abusivamente eseguite. Una particolare categoria di legittimati "sub condicione" è quella dei soggetti indagati per il reato di cui all'articolo 416 bis del codice penale o per reati di riciclaggio di denaro o da terzi per loro conto, la cui domanda, sebbene ammessa, resta sospesa fino all'esito del procedimento penale per essere esclusa in caso di condanna definitiva. Con il decreto legge 193/95 è previsto che, con successivo decreto del Ministro delle finanze, di concerto con i Ministri dei lavori pubblici e del tesoro siano emanate norme circa le modalità e i termini di versamento dell'oblazione per i non residenti in Italia. I termini di versamento non potranno comunque essere superiori a 30 giorni dall'entrata in vigore del predetto decreto; la rateizzazione dell'oblazione e degli oneri concessori, per questa categoria particolare di richiedenti, sono fissati, al 15 giugno, 15 agosto, 15 ottobre e 15 dicembre del 1995. 3.2. Presentazione della domanda - Il procedimento per ottenere la concessione o l'autorizzazione in sanatoria inizia con la presentazione della domanda in bollo al comune ove è ubicata l'opera abusiva da inoltrare, a pena di decadenza, entro il 31 marzo 1995. Nelle modalità di presentazione è compreso anche l'invio per posta, attraverso plico raccomandato con avviso di ricevimento. In tal caso fa fede, ai fini della determinazione della data di presentazione, il timbro dell'ufficio postale. Presentando copia conforme della domanda di concessione in sanatoria e, in duplice originale, la dichiarazione resa ai sensi della legge 15/68, il Comune dovrà restituire, apponendo il proprio timbro di protocollo, la copia conforme della domanda nonché uno degli originali della dichiarazione. Il comma 2 dell'articolo 35 della legge 47/85, prevede la possibilità di presentare la domanda entro un termine diverso da quello generale, qualora il titolo a costruire relativamente ad opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 veniva annullato ovvero dichiarato decaduto o inefficace, successivamente all'entrata in vigore del decreto-legge n. 468/94. In tal caso è assegnato all'interessato un termine di centoventi giorni a partire dalla data di notifica del provvedimento, per presentare la domanda, anche in deroga ai limiti volumetrici indicati dall'articolo 39 comma 1. 3.3. Riferimento all'unità immobiliare - La domanda di concessione in sanatoria deve essere presentata in relazione ad ogni singola unità immobiliare, così come accatastata ovvero suscettibile di accatastamento indipendentemente dal numero degli abusi commessi in relazione alla stessa. Circa i limiti di "unità immobiliare", ci si riferisce al concetto catastale, sicché fanno parte dell'unità immobiliare gli accessori (ripostigli, soppalchi, latrine, bagni, ingressi, cantine, soffitte ... ) ed alcune dipendenze (cortili, aie, giardini ... ); non fanno parte dell'unità immobiliare le botteghe ed i negozi (ancorché comunicanti con appartamenti per abitazione e sempre che gli appartamenti stessi siano forniti di ingresso indipendente), le scuderie, le rimesse ed autorimesse non contigue all'abitazione, le abitazioni dei portieri ed in genere le porzioni di fabbricati e gli altri immobili che possano produrre un reddito separato. A parziale modifica del concetto su esposto, formeranno oggetto di specifica domanda di sanatoria le dipendenze dell'unità immobiliare principale che necessitano di regolare autorizzazione (terrazze, serre, chioschi, piscine, campi da tennis ...). Circa i fabbricati rurali deve essere presentata una domanda per ogni singolo fabbricato in relazione al quale è stato commesso un abuso edilizio. Infine, per quanto riguarda gli interventi volti ad incrementare il numero delle unità immobiliari poiché l'articolo 39 della legge 724/94 prevede per tali opere abusive il pagamento forfettizzato dell'oblazione, è opportuno far presente che il numero delle domande da presentare e, di conseguenza, il numero delle oblazioni forfetarie da versare, dovrà essere coincidente con la differenza tra il numero delle unità immobiliari realizzate dopo il frazionamento e quelle esistenti prima dell'intervento. 3.4 Contenuti della domanda - La domanda deve contenere in modo chiaro e completo tutti i dati che sono necessari al comune per eseguire la fase istruttoria. Al riguardo è opportuno esaminare il contenuto della stessa in cinque parti indicando nella prima i dati relativi al richiedente, nella seconda quelli relativi all'abuso, nella terza l'individuazione della tipologia di abuso con la relativa determinazione dell'oblazione, nonché l'individuazione di eventuali riduzioni oppure di incrementi, nella quarta il calcolo dell'oblazione ed infine nella quinta gli elementi relativi agli oneri concessori. Sono oggetto di domanda di sanatoria edilizia le opere ultimate entro il 31 dicembre 1993. Solo qualora entro la stessa data sia intervenuto un provvedimento amministrativo o giurisdizionale di sospensione dei lavori, le opere non ultimate potranno essere realizzate nei limiti previsti dal comma 5 dell'articolo 43 della legge 47/85. Qualora invece il provvedimento di sospensione dell'autorità sia intervenuto oltre il 31 dicembre 1993, si ritiene che la richiesta di concessione in sanatoria sia ammissibile esclusivamente nel caso di ultimazione delle opere entro tale data. Resta in tal caso a carico del richiedente l'onere di dimostrare la ricorrenza del predetto limite temporale mediante prove documentali certe o con specifica indicazione nella dichiarazione resa ai sensi dell'articolo 4 della legge 15/68. 3.5. Dichiarazione giurata - L'articolo 39 quarto comma della legge 724/94, semplificando la disciplina prevista dalla precedente legge 47/85, consente la sostituzione della documentazione di cui all'articolo 35 comma 3 della legge n° 47/85 con un apposita dichiarazione resa ai sensi dell'articolo 4 della legge 15/68, che prevede la possibilità di produrre, in luogo degli atti notori, dichiarazioni sostitutive dell'atto di notorietà concernenti fatti, stati o qualità personali che siano di diretta conoscenza degli interessati. Al riguardo si segnalano le disposizioni che regolano la materia da ultimo contenute nel D.P.R. n° 130 del 25 gennaio 1994. In base a tali norme le dichiarazioni possono essere presentate anche contestualmente all'istanza e sottoscritte dall'interessato in presenza del dipendente addetto e autenticate da quest'ultimo con le modalità di cui all'articolo 20 della medesima legge 15/68. I dipendenti competenti a ricevere la documentazione possono appartenere a qualsiasi livello o qualifica superiore alla quinta. L'interessato oltre a dichiarare le proprie generalità, la residenza, l'eventuale qualifica di rappresentante, dovrà descrivere le opere per le quali chiede la concessione o l'autorizzazione in sanatoria, con l'esatta localizzazione riportando il nome della via, del numero civico, del comune e della provincia e, nel caso l'opera risulti accatastata, indicando anche i relativi dati catastali. Inoltre deve riportare l'esatta descrizione delle opere abusive con le relative dimensioni, espresse sia in metri cubi che in metri quadrati, nonché l'eventuale appartenenza allo Stato o ad altri enti pubblici dell'area in cui insiste l'opera stessa. E' inoltre necessario dichiarare se esistono vincoli, di qualunque natura, gravanti sull'immobile ove sono ubicate le opere oggetto di sanatoria. Nel caso di applicazione delle riduzioni dell'oblazione ai sensi del comma 13 dell'articolo 39 della legge 724/94 deve essere dichiarato se l'opera risulta adibita ad abitazione principale del possessore dell'immobile o di un parente entro il terzo grado o affine entro il secondo e lo stato di convivenza da almeno un biennio. Bisogna precisare se sono state presentate altre richieste di concessione in sanatoria ed indicare il reddito prevalente dichiarato ai fini IRPEF per l'anno 1993 dal nucleo familiare del possessore o la somma delle quote proporzionali degli aventi titolo. Per le altre tipologie di riduzione dell'oblazione previste dall'articolo 34 comma 3 della legge 47/85 occorre dichiarare che l'opera abusiva è stata eseguita ed acquistata al solo scopo dì essere destinata ad abitazione principale del richiedente la sanatoria. La stessa dichiarazione deve essere resa per il caso che l'opera, benché ultimata, non sia ancora abitabile per mancanza delle opere di finitura. In quest'ultima eventualità non occorre il requisito della residenza anagrafica presso l'immobile oggetto della domanda di sanatoria. Sempre per tale tipologia di riduzione dell'oblazione occorre dichiarare che l'abitazione non sia qualificata di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969 pubblicato nella G.U. n° 218 del 27 agosto 1969, e che non sia catastalmente classificata nella categoria A/1 ed infine che la predetta riduzione sia stata applicata nel limite dei primi 150 metri quadrati di superficie complessiva. Per quanto riguarda invece le riduzioni di cui al comma 7 dell'articolo 34 della legge 47/85, dev'essere dichiarata la destinazione d'uso dell'immobile oppure nelle ipotesi contemplate dalla lettera e) dello stesso articolo 34 che sono posseduti i requisiti soggettivi di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo a titolo principale nonché quello oggettivo di strumentalità delle opere abusive alla conduzione del fondo ed alle esigenze della produzione agricola. 3.6. Documentazione da allegare - L'articolo 39 comma 4 della legge 724/94 lascia comunque fermo l'obbligo di allegare alla domanda alcuni documenti. Il primo tra essi è costituito dalla prova dell'eseguito versamento dell'acconto dell'oblazione, utilizzando gli appositi moduli di conto corrente, e degli oneri concessori, se dovuti. Quanto alla documentazione tecnica, l'articolo 39 della legge 724/94 non prescrive la presentazione del progetto, ma soltanto la descrizione delle opere, le dichiarazioni sullo stato dei lavori e la documentazione fotografica. Deve, tuttavia, rilevarsi che la documentazione prodotta deve essere tale da consentire al comune di rilasciare la concessione o l'autorizzazione in sanatoria richiesta. D'altra parte essa deve dare all'interessato la certezza del suo diritto: solo la chiara documentazione di ciò che si intende sanare lo metterà al riparo da futuri accertamenti di abusi presunti, e gli darà la possibilità di ottenere i provvedimenti eventualmente necessari per modificare l'opera sanata. Inoltre, quando l'opera è ultimata al rustico, ma non è completata, è necessario rappresentare al comune, che deve rilasciare la concessione come l'opera sarà completata nella distribuzione interna, nelle finiture, ecc. E' pertanto da ritenere che, quanto meno per le prime tre tipologie di abuso sia opportuno presentare anche il progetto delle opere. La documentazione del comma 4 dell'articolo 39 riguarda essenzialmente - anche se non unicamente - le opere ultimate al rustico ai sensi del comma 2 dell'articolo 31 ma non ancora completate. La dichiarazione sullo stato dei lavori, corredata dalla documentazione fotografica e la perizia giurata sulle dimensioni e lo stato delle opere - quando l'opera abusiva superi i 450 mc - sono necessarie per individuare con certezza la consistenza delle opere da sanare, quando le opere medesime non siano ancora completate. Quanto alla certificazione attestante l'idoneità statica delle opere, essa deve essere sempre presentata, quando l'opera abusiva superi i 450 mc e deve riguardare anche l'intero edificio nei casi in cui l'opera medesima, avente volume superiore alla detta misura, faccia parte di un edificio di maggiori dimensioni, per l'evidente ragione che un carico supplementare influisce sulla statica dell'intero edificio. Per quanto riguarda la certificazione di idoneità statica, ferma restando la possibilità di eventuali provvedimenti da adottare ai sensi del comma 4 dell'articolo 35 della legge 47/85, e successive modificazioni, si applicano i decreti del Ministro dei lavori pubblici 15 maggio 1985 e 20 settembre 1985. Quando un edificio abusivo superi il volume in questione, ma sia formato da più unità immobiliari, tutte inferiori a detta misura ed appartenenti a diversi proprietari, la certificazione relativa allo stato delle opere e all'idoneità statica deve essere presentata dall'amministrazione condominiale, ove esista, ovvero, da uno dei proprietari anche per gli altri. I responsabili di opere abusive destinate alla produzione devono allegare alla domanda, un certificato della competente camera di commercio dal quale risulti che la sede dell'impresa - nel senso di luogo nel quale si svolge in via principale l'attività produttiva e non di sede legale - è situata nei locali per i quali si chiede la concessione in sanatoria. Ciò ai fini dell'applicazione del disposto del settimo comma dell'articolo 34, e, in particolare, per determinare le riduzioni dell'oblazione previste in relazione alle superfici coperte complessive, che appunto spettano a chi utilizzi l'opera per attività produttive e non al costruttore - venditore dell'opera o all'imprenditore che non utilizza i locali abusivi per lo svolgimento della sua attività. Deve, solo, precisarsi che per le imprese agricole, le quali non sono iscritte alla camera di commercio, in sostituzione del certificato camerale, può essere presentata altra attestazione, quale, ad esempio, dichiarazione delle organizzazioni professionali o sindacali dell'agricoltura, oppure la suddetta circostanza dovrà essere indicata nella dichiarazione ai sensi della legge 15/68. Infine, tutti coloro i quali chiedono la concessione in sanatoria, devono allegare entro i termini previsti dal quarto comma dell'articolo 39 legge 724/94, come modificato dalla legge 85/95, la prova dell'avvenuta presentazione all'ufficio tecnico erariale della documentazione necessaria per l'accatastamento, ovvero, quando l'accatastamento sia già avvenuto, la relativa certificazione. Qualora il professionista incaricato di rilasciare la certificazione statica non ritenga l'opera "collaudabile", l'interessato, deve presentare un progetto di adeguamento, anch'esso redatto da un tecnico abilitato. Tale progetto essere presentato anche separatamente dalla domanda: ma, comunque, entro centoventi giorni da questa. Il comma 12 dell'articolo 35 precisa, infatti, che entro tale termine "l'interessato integra, ove necessario, la domanda a suo tempo presentata". Pertanto, nella ipotesi ora fatta, l'interessato dovrà, nel presentare la domanda, dichiarare la inidoneità statica della costruzione, ed il proprio intendimento di presentare nei centoventi giorni successivi il progetto di adeguamento; al momento della ultimazione dell'intervento di adeguamento presenterà la certificazione di idoneità statica; il rilascio della concessione seguirà la presentazione della detta certificazione. Quanto al progetto in questione, deve precisarsi che la sua qualificazione "di adeguamento" sta a significare che esso deve prevedere interventi nelle strutture, che non modifichino l'edificio nella sua consistenza volumetrica e di superficie: e che, anzi, conservi le strutture già realizzate, pur rendendole staticamente idonee in relazione alla loro funzione. Non è pertanto, ammissibile non solo un ampliamento dell'esistente, ma neppure una demolizione e ricostruzione, quando le strutture fossero talmente inidonee, da non poter essere rese staticamente collaudabili mediante opere di adeguamento. Deve sottolinearsi - a proposito sia della certificazione statica che del progetto di adeguamento - la rilevanza e la delicatezza del compito affidato al professionista. Detta certificazione sostituisce, infatti a tutti gli effetti, gli accertamenti, in ordine all'idoneità statica, delle opere per quanto riguarda il rispetto delle norme sismiche, altrimenti attribuiti agli uffici statali e regionali. Si tratta, in concreto, del trasferimento al professionista di compiti normalmente spettanti ad uffici pubblici che comunque, sono autorizzati ad effettuare tutti gli ulteriori accertamenti ritenuti necessari. Come si è detto, il comma 12 dell'articolo 35 dà la facoltà all'interessato di integrare, nei centoventi giorni successivi alla presentazione della domanda, la domanda medesima e quindi se la presentazione della domanda è soggetta ad un termine perentorio, va comunque evidenziato che l'incompletezza della documentazione non è motivo di invalidità. Il comma tredicesimo dell'articolo 35 della predetta legge 47/85 e successive modificazioni riguarda le costruzioni abusive realizzate in comprensori lottizzati: in questa ipotesi non è sufficiente il versamento dell'oblazione per ottenere il rilascio della concessione in sanatoria, ma è necessario anche assumete, mediante convenzione, l'impegno a partecipare, per la quota di spettanza, agli oneri di urbanizzazione dell'intero comprensorio. 3.7. Tempi e presupposti di formazione del provvedimento di sanatoria. Silenzio-assenso - Ricevuta la domanda l'amministrazione comunale è tenuta ad esaminarla. Al fine del consolidamento delle situazioni giuridiche connesse alla sanatoria, la legge prevede l'istituto del silenzio-assenso. Ne consegue che in presenza di una domanda, completa della documentazione essenziale e dei contenuti descrittivi dell'abuso, per la quale vi sia stato il regolare versamento dell'oblazione sia degli oneri concessori, nonché la denuncia al catasto dell'immobile, il comportamento inerte dell'amministrazione per uno o due anni dalla data di scadenza del termine per la presentazione della domanda di sanatoria a seconda che la popolazione del comune sia inferiore o superiore a 500.000 abitanti, equivale a concessione o autorizzazione tacita. E' da ritenere che, venuto meno il potere di intervenire nel merito da parte del Sindaco nei termini stabiliti, l'eventuale provvedimento sopravvenuto di diniego è da considerare illegittimo, mentre quello di accoglimento espresso risulta meramente ricognitivo di quello tacito. Tuttavia il comune, nell'ambito del potere di autotutela, può sempre annullare il provvedimento tacito qualora ricorra l'interesse pubblico specifico ed attuale alla sua rimozione. La disciplina che regola la formazione del silenzio-assenso è quella contenuta nel quarto comma dell'articolo 39 della legge 724/94, come modificato dalla legge 85/95, anche per le domande di concessione o di autorizzazione in sanatoria presentate sotto la vigenza di uno dei decreti legge emanati in materia. Nel caso in cui l'opera abusiva sia stata realizzata su aree sottoposte a vincolo, il rilascio della concessione o autorizzazione in sanatoria, sarà subordinato all'emissione del parere favorevole dell'autorità amministrativa preposta alla tutela del vincolo stesso. In tal caso il termine per la formazione del silenzio-assenso decorrerà dalla data in cui la predetta autorità comunicherà il proprio parere. 3.8. Facoltà ed obblighi delle amministrazioni comunali - Il comma 9 dell'articolo 35 della legge 47/85 disciplina il procedimento in sede comunale. Il sindaco è tenuto a fare gli accertamenti che ritenga opportuni e che varieranno in relazione allo stato dell'opera, fermo restando che la concessione in sanatoria è - verificandosi le condizioni di legge - un atto dovuto. Il sindaco è tenuto a verificare, tra l'altro, l'esattezza della oblazione determinata dal richiedente: sotto questo profilo egli è responsabile nei confronti dell'erario del mancato controllo. Eseguiti, così, i dovuti accertamenti, il sindaco rilascia la concessione in sanatoria, determinando anche l'eventuale contributo di concessione a salgo, che, dovrà essere determinato entro i termini stabiliti dal comma undici dell'articolo 39 della legge 724/94. La legge precisa che il sindaco non può rilasciare la concessione ove l'interessato non abbia versato l'intero importo dell'oblazione e degli oneri concessori. Da ciò deriva che la rateizzazione prevista dall'articolo 39, comma 5 della legge 724/94, come modificato dalla legge 85/95, comporta l'impossibilità di ottenere la concessione prima di aver completato il versamento dell'oblazione. Il procedimento per il rilascio della concessione deve considerarsi completamente definito dal comma 15 dell'articolo 35 della legge 47/85, e successive modificazioni, nel senso che il sindaco non è tenuto a sottoporre la domanda agli organi tecnico-consultivi, ed in particolare alla commissione edilizia se non quando lo ritenga opportuno. 3.9. Rilascio di atti conseguenti al provvedimento in sanatoria - Il comma 20 dell'articolo 35 della legge 47/85 precisa che, ultimata la procedura per la concessione in sanatoria, deve essere rilasciato anche il certificato di abitabilità o di agibilità, a speciali condizioni e comunque in relazione all'uso dichiarato o presunto. Esso, cioè può essere rilasciato anche in deroga alla normativa regolamentare, purché siano osservate le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, di prevenzione degli incendi e degli infortuni: la mancata osservanza delle altre, infatti, non costituirà ostacolo al rilascio del certificato in questione. Conseguentemente tra le norme derogabili sono da considerare, ad esempio, quelle relative alle altezze interne delle abitazioni ivi comprese quelle dell'articolo 43 della legge 457/78 - che "prevalgono sulle disposizioni dei regolamenti edilizi vigenti" - le quali hanno carattere regolamentare.

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